Rubriques traitées :
- Le mandat
- Les notions essentielles en matière locative
- Les démarches légales à effectuer lors d'une vente
- Les lois de défiscalisation

LE MANDAT

Contrat par lequel la mission de louer, d'administrer ou de vendre est formalisée.
Le bailleur ou le vendeur mandatent le professionnel.
Il précise le bien dont il s'agit, ainsi que le prix convenu. Il peut être simple ou exclusif.

LES NOTIONS ESSENTIELLES EN MATIERE LOCATIVE

Le bail
Contrat de location conclu entre un bailleur et le locataire, il est obligatoirement écrit.

Les baux d'habitation régis par la loi du 7 juillet 1989
Durée : Lorque le propriétaire est une personne physique, le bail est conclu pour une durée de 3 ans.
Il est renouvelable par tacite reconduction (de façon automatique).
Si le propriétaire est une personne morale (une société) la durée du contrat est fixée à 6 ans.
Résiliation : Le locataire peut à tout moment résilier le bail à condition de respecter
un préavis de 3 mois. Touteflois ce préavis peut être réduit à 1 mois dans différents cas :
- perte d'empoi
- mutation professionnelle
- obtention d'un premier emploi
- obligation de changer de domicile lorsqu'elle est justifiée par l'état de santé (+ 60 ans)
- bénéficiaire du R.M.I. (Revenu Minimum d'Insertion)
Le contrat de location doit être résilié par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis
court à partir de la date de présentation de la dite lettre au propriétaire ou à son représentant.

Les baux de logements meublés
Durée : La durée du bail, dans le cadre de la location d'un logement meublé, est fixée
contractuellement entre les parties.
Résiliation : Comme dans le cadre de la location d'un logement non meublé, le locataire peut résilier
le bail à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de préavis est
généralement fixé à 1 mois.

La révision du loyer
Conformément à la loi, le bail contient une clause d'indexation : la révision du loyer, hors charges, se
pratique annuellement, généralement à la date anniversaire du bail ou à une autre date qui aura été
convenue par les parties. La révision du loyer (baux d'habitation) s'effectue en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers (I.R.L.) déterminé par l'INSEE.

Le dépôt de garantie
Lors de la conclusion du bail, le locataire se doit de verser au propriétaire une somme équivalente
à 1 mois de loyer hors charges (depuis le 10 février 2008). Lorsque le locataire quitte le logement,
le propriétaire est tenu de la lui restituer dans un délai de deux 2 mois maximum.
Toutefois, si des sommes restent dues (loyers ou charges impayés), ou si des travaux sont à supporter par le locataire sortant, ceux-ci seront au préalable déduits du montant du dépöt de garantie.

Le cautionnement
De plus en plus, les propriétaires sont désireux de sécuriser la location et exigent une caution.
La caution peut être :
- une personne physique, qui s'engage, en cas de défaillance du locataire, à régler les sommes
  dues par ce dernier (un garant),
- un organisme, dans le cadre du LOCA-PASS.  > Les aides

L'état des lieux
L'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties lorsque le locataire prend possession des lieux et lorsqu'il les quitte. Il s'agit d'un constat de l'état de l'appartement (état des sols, des murs, de la robinetterie, des éléments sanitaires...)
La comparaison des deux états des lieux permet au propriétaire de déterminer quelles sont les réparations qui peuvent éventuellement incomber au locataire.
Il est signé par les deux parties et est suivi de la remise des clefs.

Les charges locatives
Les charges locatives correspondent aux charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire (Décret du 26/08/87)
Le paiement de ces charges fait l'objet de provisions mensuelles payables  en même temps que le loyer. La régularisation a lieu chaque année avec l'établissement d'un décompte de charges adressé au  locataire.

Quelques exemples des charges incombant au  locataire :
* La taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
* L'éclairage et l'entretien des communs, cage d'escalier, couloirs etc...
* La consommation d'eau.
* Le contrat d'entretien de la chaudière.
* Les frais de chauffage (chauffage collectif)
* Le ramonage des cheminées etc...

Les assurances
- Du locataire :
Le locataire a l'obligation de souscrire à un contrat d'assurance contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux...) dont il doit répondre en sa qualité d'occupant. Il doit en justifier lors de la remise des clefs puis chaque année, à la demande du bailleur, en produisant une attestation d'assurance à jour.
- Du propriétaire :
Bien que notre mode de sélection des candidatures à la location soit très rigoureux, nous ne sommes pas à l'abri d'une suspension de paiement de loyer.
C'est pourquoi nous proposons aux propriétaires, dans le cadre de la gestion de leur bien, de souscrire à une assurance loyers impayés auprès de la société CORNHILL, il s'agit d'un contrat de groupe auquel nous avons adhéré en 2003.
Cette dernière offre les garanties les plus larges du marché en matière d'assurance loyers impayés et propose des garanties supplémentaires telles que la protection juridique.

LES DEMARCHES LEGALES A EFFECTUER LORS D'UNE VENTE

La certification des surfaces : Loi Carrez
La loi 96-1107 du 18 décembre 1996 et le décret 97-532 du 23 mai 1997 rend obligatoire la mention de la superficie des lots de copropriété lors de leur vente.
"Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie."

Le diagnostic amiante
Les décrets 96-97 du 7 février 1996 et 2001-840 du 13 septembre 2001 rendent obligatoire la recherche de présence d'amiante dans tous les immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (date à laquelle l'utilisation de l'amiante a été prohibée).
Le décret 2002-839 du 3 mai 2002 impose à compter du 1er septembre 2002 aux propriétaires de maison individuelle d'effectuer un repérage et une recherche de présence d'amiante.

Le diagnostic d'accessibilité au plomb
La loi 98-657 du 29 juillet 1998 ainsi que le décret 99-483 et 99-484 du 6 juin 1999 définissent les règles relatives aux mesures d'urgence contre le saturnisme ainsi que les modalités du diagnostic des risques d'intoxication par le plomb des peintures.
Pour toute transaction immobilière d'un immeuble construit avant 1948 et situé dans une zone à risque délimitée par le préfet, il y a obligation de faire diagnostiquer le bien bâti afin d'établir une recherche de plomb dans les peintures.

L'état de l'installation intérieure de Gaz
Conformément aux articles L. 134 - 6, L. 271 - 4 et suivants du Code de la  Construction et de l'Habitation, un Etat de l'installation Intérieure de Gaz, si celle - ci a plus de quinze ans, doit être annexé à la promesse et à l'acte de vente.

Cet état décrit :

• l'état des appareils fixes de chauffage et d'eau chaude sanitaire, alimentés par le gaz,
• l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires,
• l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Cet état a pour objectif d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la personne, tels que les intoxications au monoxyde de carbone ou les incendies par le gaz.

Sa durée de validité est fixée à trois ans.

Enfin, il peut être remplacé par un Certificat de Conformité remis par l'installateur après des travaux, s'il date de moins de trois ans.

LES LOIS DE DEFISCALISATION

A - INVESTISSEMENTS LOCATIFS NUS - IMMOBILIER NEUF

Ces dispositifs permettent d'acquérir un bien immobilier neuf, situé en France métropolitaine, en utilisant le levier fiscal : une partie importante de la valeur de l'investissement peut être déduite des revenus imposables sur une durée de 9 à 15 ans. Cette diminution du revenu net global entraîne d'importantes économies d'impôt.
En contrepartie de ces avantages fiscaux le propriétaire investisseur doit s'engager à louer son bien à titre de résidence principale pendant 9 ans au minimum et respecter des conditions de loyers et de ressources. 

Les contribuables principalement concernés sont ceux :
-  payant au moins 2.500 € d'impôt par an
- dont le taux marginal d'imposition (TMI) est supérieur ou égal à 30 %
Par ailleurs, ces dispositifs (particulièrement le "Borloo Neuf") sont d'autant plus intéressants pour les contribuables disposant de revenus fonciers.

1 - Dispositif Robien recentré (durée : 9 ans)

- amortissement de 6 % par an pendant les sept premières années et de 4 % les deux années suivantes soit un amortissement total de 50 %
- respect de conditions de loyers
- possibilité de louer le bien immobilier à un ascendant ou descendant sans perte de l'avantage fiscal à condition que ce dernier ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l'investisseur.

2 - Borloo Neuf (durée : 9 à 15 ans)

Ce dispositif offre deux avantages fiscaux qui se cumulent :
- d'une part un amortissement de 6 % par an pendant les sept premières années puis de 4 % les deux années suivantes et enfin de 2,5 % par an pendant encore six ans soit un amortissement total de 65 %
- d'autre part une déduction forfaitaire de 30 % des revenus bruts perçus

Conditions :
- respect de conditions de loyer
- respect des plafonds de ressources du locataire
- pas de location à un ascendant ou descendant

B - INVESTISSEMENTS LOCATIFS NUS - IMMOBILIER ANCIEN

1 - Borloo Ancien

Concerne les logements anciens donnés en location nue à usage de résidence principale du locataire.
Avantage fiscal :
réduction forfaitaire sur les revenus bruts au taux de 30 % pour une location en secteur intermédiaire et de 45 % dans le secteur social (plafonds de loyer et de ressources très faibles).
Conditions :
- respect de conditions de loyer
- respect des plafonds de ressources du locataire
- souscription d'un conventionnement avec l'Anah

2 - Imputation des déficits fonciers

3 - Loi Malraux

4 - Monuments Historiques

C - ZRR - Loi DEMESSINE

Concerne l'acquisition d'un logement neuf dans une résidence de tourisme située dans une Zone Rurale à Revitaliser désignée par décret. Cette acquisition est assortie d'une réduction d'impôt de 25 % de l'investissement plafonnée à 12.500 € pour une personne seule et à 25.000 € pour un couple, étalée sur 6 ans soit un crédit d'impôt maximum annuel de 2.083 € pour une personne seule et de 4.166 € pour un couple. L'investisseur bénéficie également de la récupération de la TVA à 19,6 %.
Le logement doit être confié par bail commercial à un exploitant pendant 9 ans. Cependant l'investisseur a la possibilité d'utiliser le bien durant quelques semaines par an.

La résidence doit répondre à certains critères dont :
- avoir une capacité d'hébergement de 100 lits au minimum
- l'exploitant doit consacrer au moins 1,5 % de son chiffre d'affaires à la recherche d'une clientèle étrangère
- l'exploitant doit proposer un minimum d'équipements et de services communs

D - Loi GIRARDIN (forte défiscalisation)

Ce dispositif permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM assortie d'une réduction d'impôt de 40 à 60 % du montant de l'investissement étalée sur 5 ans. La loi Girardin stabilise les avantages fiscaux jusqu'au 31 décembre 2017, ouvrant ainsi un véritable univers de placement.
Le bien acquis doit être loué nu à titre de résidence principale pendant 5 ou 6 ans au minimum selon le secteur.

Bénéficiaires du dispositif :
 - personnes physiques réalisant l'investissement directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS (SCI, SCPI, ...)
 - sociétés soumises à l'IS

La défiscalisation Outre Mer, effectuée avec de bonnes garanties, est très intéressante compte tenu de ses taux et de sa courte durée d'application.

E - Le statut de LOUEUR en MEUBLE : LMNP (Location en meublé non professionnelle), LMP (Location en meublé professionnelle)

Ces deux formes d'investissement constituent principalement des moyens de transmission de patrimoine et de retraite complémentaire plutôt que d'être des outils de défiscalisation immédiate.

Les personnes concernées sont celles qui donnent en location meublée :
- soit des locaux spécialement destinés à la location
- soit une ou plusieurs pièces de leur habitation principale

1 - Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le LMNP est un statut de commerçant non inscrit au registre du commerce (ce statut existe depuis 50 ans) dont la caractéristique est de générer des revenus non imposables pendant longtemps. 
En effet, la déduction sur les revenus locatifs de charges telles que les intérêts des emprunts, l'amortissement des biens immobiliers, les frais d'acte et de montage financier, .... , engendre des déficits d'exploitation. Ces déficits sont réputés différés (mis "en réserve") et sont imputés jusqu'à complète absorption sur les comptes d'exploitation bénéficiaires ultérieurs. Les revenus dégagés par ces comptes d'exploitation bénéficiares ne sont donc pas imposables !

2 - Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel :
- réaliser plus de 23.000 € de recettes locatives brutes annuelles TTC
- être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé. La forme juridique retenue est généralement la SARL familiale.

Avantages fiscaux :
- imputation sur le revenu global des déficits éventuels provenant de l'activité exercée : les frais d'acte, de montage financier, les intérêts d'emprunts sont déductibles et sont susceptibles de générer un déficit durant la ou les premières années
- les biens donnés en location font l'objet d'amortissements non déduits en période déficitaire (en général pendant la durée de remboursement de l'emprunt). Ces amortissements peuvent être reportés indéfiniment jusqu'à complète absorption sur les exercices bénéficiaires ultérieurs et permettent ainsi de dégager des recettes exonérées d'impôt.

Inconvénient majeur :
Pour obtenir 23.000 € (150.000 F) de recettes locatives l'investissement minimum requis est très élévé (de l'ordre de 450.000 € soit 3 millions de F).

Pour plus d'information : www.logement.gouv.fr